在金融租賃行業的資產業務工作中,部分項目有涉及房地產抵押作為增信措施,以緩釋融資租賃資產項目的部分風險。一般來說, 其中涉及商業物業和工業物業較多,作為增信措施的房地產,其評估價一般是反映其在估價時點的價值,未來價值走向反映不甚明確,但鑒于我們融資租賃項目的租賃期限普遍是三到五年,有必要預測一下商業地產及工業地產的未來價值走勢,利于時刻掌握抵押房地產的價值趨勢,促進風險緩釋措施的有效實現,保障行業的健康發展。

房地產類型分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產及其他房地產。其中商業地產按照行業分類分為:

1、零售功能房地產(包括百貨商場、商業街、超市、家居建材,以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和商業體);

2、娛樂功能房地產(包括電影城、娛樂城、KTV);

3、餐飲功能房地產(包括大型飯店、快餐小吃、冷飲店);

4、健身服務及休閑功能房地產(包括健身中心、美容院);

5、商品批發商業地產(如上海七浦路服裝批發市場);

6、居住以及辦公用商業地產(如辦公樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓等);

根據我們日常工作中遇到的項目,本文主要簡單分析酒店物業、辦公樓及已取得未建設的商業土地。

房地產具有四個基本屬性,所有權、使用權、收益權和處分權,根據這四個基本權利,確定相應房地產的價值。根據房地產估價原理,估價方法有市場比較法、收益法、成本法和重置法四個比較常用的方法。其中商業地產類的估價,一般主要從其收益權的確認角度出發,即其租金收益價值對房地產價值的決定占很大比重,所以其估價一般首先以收益法考慮為主,輔助市場比較法,從其收益價值出發,根據一個合理、公允的資產回報率,概算出房地產價值。

商業地產的租金收入水平的高低,主要取決于以下三個方面:

首先,城市人口的流動性,人口變化趨勢,及供需狀況。

判斷一個城市是否有活力,首先要看這個城市是否有持續性的人口流入,關注人口機械增長數值數據,這個數值越大,說明人口凈流入越多,代表這個城市的經濟發展處于相對高速發展階段。人口是城市活力的根本,有人口,才會有需求;有需求,才會有租房、買房,才會有交易;有交易,房子才會有流動性,才能利于變現,才能更大程度的體現和穩定房地產價值。2018 年我國大部分省份的人口情況如表一所示。對于那些嚴重收縮型城市,人口流失嚴重、產業衰退嚴重、經濟收縮嚴重,這種城市的商業地產我們要審慎。

從上表中,我們可以大概依據

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